Contratos de locação, cessão e arrendamento de imóveis podem optar por regime especial de tributação pelo IBS/CBS
Rafhael Frattari e Vinícius Vasconcelos
O art. 487 da Lei Complementar nº 214/2025, a primeira lei que regulamenta a Reforma Tributária, estabeleceu regime especial de tributação pelo Imposto sobre Bens e Serviços (“IBS”) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (“CBS”) para locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóveis. O regime optativo é voltado para pessoas jurídicas e pessoas físicas, que alugarem ou cederem mais de três imóveis distintos e tiverem receita anual superior a R$240.000,00 com tais operações (art. 251, § 1º, I, “a” e “b”).
O §2º do dispositivo prevê o pagamento de IBS e CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida durante o prazo contratual original para imóveis não residenciais: (i) cujos contratos forem firmados até a data de publicação da Lei Complementar (Lei Complementar nº 214/2025), ou seja, 16 de janeiro de 2025, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e (ii) sejam devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizados para a Receita Federal do Brasil (“RFB”) e para o Comitê Gestor do IBS, (art. 487, § 1º, I). Quanto aos imóveis residenciais, o regime se aplica pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro, desde que o contrato seja firmado até 16 de janeiro de 2025 (art. 487, § 1º, II), sendo a data igualmente comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica.
Entende-se como receita bruta a totalidade das receitas auferidas com a operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento, incluindo as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessas operações (art. 487, §6). O pagamento de IBS e CBS conforme o regime opcional descrito não gerará, em nenhuma hipótese, direito à restituição ou compensação, impossibilitando, assim, correção ou revisão posterior (art. 487, §7).
A opção pelo regime especial afasta qualquer outra forma de incidência de IBS e CBS sobre a respectiva operação (art. 487, § 3º). Nessa hipótese, fica vedada a apropriação de créditos do IBS e da CBS pelo contribuinte que realizar a opção pelo regime especial, o que significa que o imposto pago não poderá ser compensado com créditos fiscais provenientes das operações (aquisições) relacionadas ao bem imóvel sujeito ao regime opcional (art. 487, § 4º).
A opção pelo regime impede, ainda, a utilização do redutor social previsto no art. 260 (art. 487, § 5º).
Além disso, as receitas, custos e despesas específicos das operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento não deverão ser computados na apuração da base de cálculo do IBS e da CBS devidos por outras atividades empresariais do contribuinte (art. 487, § 8º). Os custos e despesas indiretos pagos pelo contribuinte no mês devem ser apropriados a cada operação, na proporção das receitas dessas operações em relação à receita total (art. 487, § 9º). Caso os custos e despesas indiretos sejam alocados às operações sujeitas ao regime opcional, os créditos de IBS e CBS deverão ser estornados (art. 487, § 10º).
Por fim, o contribuinte será obrigado a manter escrituração contábil segregada, com a identificação das operações submetidas ao regime de tributação descrito neste artigo (art. 487, § 11º).
Embora as alíquotas referenciais do IBS e da CBS não tenham sido definidas, a depender da operação da pessoa jurídica que exerce a atividade de locação de imóveis, é provável que o regime especial seja mais vantajoso do que o regime geral, hipótese que merece ser analisada em cada caso. A maior vantagem desse regime depende da qualificação da parte locatária como contribuinte ou não dos novos tributos.
Se o locatário for contribuinte regular dos tributos, ele poderá utilizar os créditos decorrentes da incidência sobre o locador, mas se o locatário não for contribuinte (isento ou imune, por exemplo) a alíquota no regime transitário certamente será vantajosa. Para locatários que sejam exportadores também é provável que o regime transitório seja melhor, a depender de uma análise individualizada.
Um ponto sensível a ser analisado na verificação dos requisitos para fazer jus ao regime especial é o prazo previsto no contrato original. A lei restringe o regime especial ao “prazo original do contrato”, o que dá a entender que prazos previstos em aditivos contratuais não poderiam ser considerados para fins de análise de possibilidade de utilização do regime especial. Assim, o veículo contratual se tornou elemento importante, o que, de início, é absolutamente incompatível com o princípio da neutralidade que a Constituição impôs à CBS e ao IBS, situação que deve gerar judicialização, se o entendimento da RFB for mesmo restritivo.
Para ter mais informações sobre essa e outras alterações que serão introduzidas pela Reforma Tributária da tributação sobre o consumo, a equipe de consultoria tributária do VLF Advogados está à disposição.
Rafhael Frattari
Sócio da Equipe de Consultoria Tributária do VLF Advogados
Vinícius Vasconcelos
Advogado da Equipe de Consultoria Tributária do VLF Advogados
