Averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel é indispensável para anulação da venda feita pelo locador ainda no prazo de preferência
Camila Rodrigues Guimarães
Em sede de recurso especial, a Terceira Turma do STJ manteve acórdão do TJSP que condenou um locador a pagar 75 setenta e cinco salários mínimos ao locatório pela venda do imóvel locado no prazo de preferência estipulado pela lei de inquilinato. A decisão de segunda instância havia reformado a sentença de primeiro grau que, então, julgava improcedentes os pedidos da locatória.
A controvérsia originou-se quando determinada locatária pediu a anulação da compra do imóvel que havia locado por um terceiro, feita dez dias antes do término do prazo de preferência. Pretendia, assim, ficar com o imóvel nas mesmas condições da venda ou, alternativamente, receber indenização por perdas e danos. Contudo, o juiz da causa entendeu que não estariam preenchidos os requisitos para o exercício do direito de preferência sobre o bem, conforme previsto na Lei de Inquilinato (art. 27), já que a locatária não havia providenciado o registro do contrato de locação à margem da respectiva matrícula do imóvel.
Em grau de apelação, a sentença foi reformada, mas apenas para estipular indenização em favor da locatária, mantendo-se a venda feita ao terceiro de boa-fé. O STJ manteve o entendimento do TJSP, destacando que o pedido de retomada do imóvel só poderia ser exercido mediante: (i) prévio depósito pelo locatário do valor do imóvel, acrescido das despesas de transferência da propriedade; (ii) que o pedido tenha sido formulado no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; (iii) prévia averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da alienação. A falta dos requisitos, porém, não impediu o STJ de manter a condenação do locador ao pagamento de perdas e danos.
Para o STJ, a obrigação de averbar o contrato de locação seria uma forma de “possibilitar a geração do efeito erga omnes (vinculante) no tocante a intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel”. Mas, o que fica subordinado aos requisitos da lei de inquilinato é apenas o direito de retomada, ao passo que a indenização do locatário pela venda dentro do prazo de preferência será devida ainda que não tenha sido preenchido o requisito de averbação do contrato na matrícula do imóvel locado.
Leia aqui a íntegra do acórdão.
Camila Rodrigues Guimarães
Advogada da Equipe de Contencioso Cível do VLF Advogados
