Jurisprudência do STJ determina o pagamento de taxa de ocupação ou aluguel pelo uso de imóvel cuja alienação for desfeita
Gabrielle Aleluia e Rodrigo Barcellos
Ao julgar o Recurso Especial n. 1.613.613, do Rio de Janeiro, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve o entendimento do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro de que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de taxa de ocupação ou aluguel pelo tempo de uso do imóvel, independentemente da culpa pelo desfazimento do negócio.
No caso em questão, a ação foi ajuizada pelas compradoras, para obter a rescisão do contrato de venda do imóvel e a devolução dos valores pagos, mais indenização por danos materiais e morais, já que o bem estava localizado em terreno de marinha e era objeto de ação civil pública.
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro entendeu que a existência da ACP e a averbação na matrícula do imóvel, de que ele seria foreiro à União, após a celebração do negócio, não configurariam vício redibitório. Porém, a constatação de que a umidade e as infiltrações do imóvel estavam sendo causadas pela baixa qualidade do aterramento e má impermeabilização do terreno justificaria a rescisão do contrato com a devolução do valor pago e indenização pelos danos materiais, relativos às benfeitorias feitas no local (art. 1.219 do CC), e morais.
Por outro lado, a decisão do tribunal estadual deu provimento à reconvenção dos réus-vendedores, para condenar as autoras ao pagamento de aluguel pela utilização do bem desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, eis que a devolução dos valores desembolsados por elas para aquisição do bem tornaria a posse gratuita, configurando o seu enriquecimento sem causa.
Inconformadas, as autoras interpuseram recurso para o STJ, argumentando que o pagamento do aluguel não seria devido, pois a ocupação do imóvel teria se dado por justa causa, em razão do contrato de compra e venda e do direito de retenção em razão das benfeitorias feitas no local. Argumentaram, ainda, que a taxa de ocupação ou os aluguéis seriam devidos apenas na hipótese de desfazimento do negócio por culpa do comprador, o que não seria o caso dos autos.
Ao apreciar o assunto, o STJ entendeu que a decisão do tribunal local estava em consonância com a sua jurisprudência de que a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência no local, ainda que o contrato tenha sido rescindido por culpa do vendedor. Para a Terceira Turma, nem mesmo o direito de retenção pelas benfeitorias feitas no local isentaria o pagamento da contraprestação pela fruição do bem, já que isso ensejaria o enriquecimento sem causa do comprador.
De acordo com o relator, Ministro Villas Bôas Cueva “o descumprimento contratual por parte da vendedora provoca determinadas consequências que, todavia, não isentam o comprador de remunerar o proprietário pelo período de ocupação do bem. Assim, ao contrário do que defendido pelas recorrentes nas suas razões do especial, o pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem nenhuma contraprestação.”
Para o STJ, portanto, o pagamento do aluguel dispensa qualquer discussão a respeito da licitude da conduta do ocupante e independe da culpa pelo desfazimento do negócio, já que a contraprestação seria devida pela mera fruição do bem. Trata-se, pois, de uma forma de evitar o enriquecimento sem causa daquele que permaneceu no imóvel por algum tempo, impedindo o proprietário de desfrutar plenamente do seu direito de propriedade.
Leia a decisão na integra aqui.
Gabrielle Aleluia
Advogada da Equipe de Contencioso Cível do VLF Advogados
Rodrigo Barcellos
Estagiário da Equipe de Contencioso Cível do VLF Advogados
