STJ fixa teses sobre penalidades para as construtoras por atraso na entrega de imóvel
Stefânia Bonin
Há muito tempo se discute nos tribunais quais seriam as consequências jurídicas decorrentes do inadimplemento de um contrato de compra e venda de imóvel.
Entre as teses mais controversas, destacam-se a possibilidade de cumular lucros cessantes com cláusula penal quando há atraso na entrega do imóvel, bem como a possibilidade de se inverter a cláusula penal que comumente é fixada no contrato apenas em favor das construtoras.
Pois bem. Em recente julgado repetitivo, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) fixou a tese de que a cláusula penal prevista exclusivamente contra o inadimplemento do comprador de imóvel deve ser considerada para a indenização em caso de descumprimento das obrigações contratuais pelo vendedor quando houver, por exemplo, atraso na entrega da obra pela construtora (1).
O Relator do caso, Ministro Luis Felipe Salomão, defendeu que é abusiva a prática de estipular penalidade exclusivamente ao consumidor na hipótese de mora ou inadimplemento total da obrigação, isentando o fornecedor da mesma penalidade. Nesse sentido, destacou a tendência mundial de se exigir reciprocidade entre as penalidades impostas ao consumidor e ao fornecedor.
Também foi fixada, no mesmo julgamento, a tese de que a construtora não pode ser punida ao mesmo tempo com cláusula penal por atraso na entrega do imóvel e por lucros cessantes (2).
Nesse aspecto, o Ministro Salomão explicou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, quando estabelecida em patamar razoável e suficiente para reparação do dano, é inviável sua cumulação com lucros cessantes.
Acrescentou, ainda, que a cláusula penal constitui pacto secundário acessório, e o estabelecimento no contrato da multa pré-fixada atende aos interesses das partes, garantindo a segurança jurídica. Por outro lado, os lucros cessantes têm natureza eminentemente reparatória, e o próprio Código Civil prevê limite para a cláusula moratória não levar ao enriquecimento ilícito.
De acordo com o Banco Nacional de Dados de Demandas Repetitivas e Precedentes Obrigatórios do Conselho Nacional de Justiça (“CNJ”), as teses estabelecidas servirão para solucionar quase 178 (cento e setenta e oito) mil ações com as mesmas questões de direito que estavam suspensas nas instâncias ordinárias à espera da posição do STJ (3).
Tão importante quanto à resolução rápida desse considerável volume de processos é a uniformização desses entendimentos, de forma a garantir a todos maior segurança jurídica no que toca às consequências jurídicas oriundas do descumprimento de um contrato de compra e venda de imóvel.
Stefânia Bonin
Advogada da equipe de contencioso cível do VLF Advogados
(1) Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
(2) Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
(3) Informação disponível em: <http://www.stj.jus.br/sites/STJ/default/pt_BR/Comunica%C3%A7%C3%A3o/noticias/Not%C3%ADcias/Segunda-Se%C3%A7%C3%A3o-fixa-teses-sobre-penalidades-por-atraso-na-entrega-de-im%C3%B3vel>. Acesso em 24 de junho de 2019.
