Principais alterações do Novo Plano Diretor de Belo Horizonte (Lei nº 11.181/2019), que entrará em vigor em fevereiro 2020
Maria Tereza Fonseca Dias e Antônia Bethonico Guerra Simoni
Aprovado no início do mês de junho, a grande maioria das disposições do novo Plano Diretor de Belo Horizonte (Lei nº 11.181/2019, adiante chamado de “Novo Plano Diretor”) entrará em vigor em 4 de fevereiro de 2020 e substituirá a lei anterior (Lei nº 7165/1996), impactando diretamente a construção civil e a regulação urbana da capital.
O Plano Diretor é lei prevista no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001) e consiste no “instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana” (2), integrante do processo de planejamento de cada Município. Entre seus objetivos principais está a fixação de regras de uso racional e eficiente do solo, a promoção da sustentabilidade urbana e a justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização, que visa igualar os impactos positivos e negativos da urbanização entre os cidadãos em todas as áreas da cidade.
O projeto de lei que deu origem ao Novo Plano Diretor foi discutido por quase quatro anos e, entre os diversos pontos polêmicos debatidos nesse período, destaca-se a uniformização do Coeficiente de Aproveitamento Básico (“Cabas”) em 1,0.
O CAbas é o limite de área construída que um terreno pode ter (3), por isso, de acordo com o Novo Plano Diretor, a área construída de qualquer imóvel em Belo Horizonte fica limitada, em regra, à área do próprio terreno.
Exceder esse limite é possível apenas por meio de algum dos instrumentos previstos no Novo Plano Diretor, que são:
I – Outorga Onerosa do Direito de Construir (“ODC”), instrumento pelo qual, o direito de construir excedente poderá ser exercido mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário;
II – Transferência do Direito de Construir (“TDC”), por meio do qual o particular adquire potencial construtivo de outros imóveis, nos termos da legislação municipal;
III – adoção de soluções projetuais de gentileza urbana, previstas no Plano Diretor;
IV – benefício decorrente da produção de Habitação de Interesse Social (“HIS”), de acordo com Plano Diretor;
V – utilização de Certificados de Potencial Adicional de Construção (“CEPACS”), quando regulamentados em regime de Outorga Onerosa do Direito de Construir (“OUC”).
Na ODC, o empreendedor adquire da própria Prefeitura o direito de construir além do CAbas, desde que atenda aos demais requisitos, tais como o zoneamento e limite da área construída ao Coeficiente de Aproveitamento Máximo (“CAmax”), sendo o preço dessa operação definido pelo próprio Novo Plano Diretor (4). Ainda segundo o Novo Plano Diretor, o valor que o empreendedor paga pela ODC será destinado a fundos de desenvolvimento das políticas urbanas (Fundo de Centralidades e Fundo de Habitação).
Há exceções à limitação ao direito de construir em alguns casos: as instituições religiosas, por exemplo, ficam isentas do pagamento da ODC; e projetos com alvará de construção válido poderão utilizar os coeficientes de aproveitamento até o término de sua vigência. O Novo Plano Diretor também já estabeleceu os coeficientes de aproveitamento básicos de transição – não uniformizados, aplicáveis durante os 3 (três) anos seguintes da entrada em vigor da lei. Esses coeficientes também poderão, em diversos casos, ser mais vantajosos ao empreendedor do que os parâmetros do Novo Plano.
Outra alteração trazida pelo Plano Diretor foi a forma de cálculo das áreas de construção. Na antiga lei, diversas áreas, tais como varandas abertas, que não eram computadas para fins de cálculo da área líquida construída e CAbas, passarão a ser, reduzindo ainda mais o potencial construtivo de algumas edificações.
O Novo Plano Diretor também promoveu alterações relevantes no zoneamento da capital, como a permissividade de uso comercial e para serviços na ADE Belvedere (Área de Diretrizes Especiais) e propôs instrumentos que priorizam o pedestre e o transporte urbano, com a construção de pistas e faixas exclusivas.
Fato é que os empreendedores da construção civil atuantes na capital deverão se adequar às novas normas, ou promover a aprovação dos projetos antes da entrada em vigor da nova lei, e realizar a construção durante o prazo de vigência do alvará, o que poderá ser mais vantajoso e como tem sido a tendência do mercado (5). A expectativa é que, como a uniformização do potencial construtivo representa restrição do direito de construir da maioria das áreas disponíveis, o valor dos imóveis na capital tenderá a sofrer considerável aumento (6).
Maria Tereza Fonseca Dias
Sócia e Coordenadora da Área do Direito Administrativo e Regulatório do VLF Advogados
Antônia Bethonico Guerra Simoni
Advogada da Equipe de Consultoria do VLF Advogados
(1) Lei nº 11.181/2019. Disponível em: https://www.cmbh.mg.gov.br/atividade-legislativa/pesquisar-legislacao/lei/11181/2019. Acesso em: 3 set. 2019.
(2) Lei nº 10.257/2001. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10257.htm. Acesso em: 3 set. 2019.
(3) O critério vale apenas para construções sendo aprovadas ou executadas na vigência do novo Plano Diretor.
(4) Os valores e limites de aquisição de ODC são definidos em legislação específica.
(5) Disponível em: https://www.hojeemdia.com.br/primeiro-plano/para-driblar-a-nova-lei-construtores-antecipam-projetos-para-fugir-do-novo-plano-diretor-de-bh-1.719331. Acesso em: 10 set. 2019.
(6) Disponível em: https://www.hojeemdia.com.br/primeiro-plano/apartamentos-em-bh-ficar%C3%A3o-at%C3%A9-35-mais-caros-e-menores-com-plano-diretor-diz-sinduscon-mg-1.719402. Acesso em: 10 set. 2019.
