Breves apontamentos sobre a ação de despejo durante a pandemia da COVID-19
Leila Bitencourt, Felipe Melazzo e Fernanda Galvão
A Lei n. 8.245/1991 (“Lei de Locação”) (1) estabelece as normas aplicáveis para as locações de imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes, sendo um destes a ação de despejo, que, conforme o art. 5º, é o instrumento processual a ser utilizado pelo locador para reaver o imóvel, independente de qual seja o fundamento do término da locação. Apesar de a referida lei dedicar algumas seções de normas especificamente para locações residenciais e outra para as não residenciais – também denominadas comerciais –, as disposições gerais são aplicáveis a ambas. Esta parte da lei contêm os artigos 59 ao 66 que tratam sobre os aspectos da ação de despejo.
Desde a confirmação do primeiro caso de pessoa infectada pelo vírus Sars-CoV-2 em território brasileiro no final de fevereiro de 2020 (2), ocorreram várias iniciativas legislativas com a finalidade de adequar as normas ao estado de Calamidade Pública decretado em 20 de março de 2020, por meio do Decreto Legislativo nº 6/2020 (3).
O regime jurídico da ação de despejo é um dos objetos dessas adequações, e, conforme exposto a seguir, foi tema de dois projetos de lei – em que um destes foi convertido em lei – e de decisões do Superior Tribunal Federal (“STF”). O resultado de toda essa gama de acontecimentos é que, atualmente, a lei que tratou sobre despejo no período pandêmico deixou de ter vigência em outubro de 2020. O outro projeto de lei acaba de ser aprovado pelo Senado, está prestes a ser convertido em Lei, e contém, conforme versão disponibilizada até o momento, previsões de restrições de algumas hipóteses de despejo liminar de locações residenciais e comerciais desde que haja comprovação da dificuldade financeira do locatário. Em relação às decisões do STF, há entendimentos de que apenas estão suspensos os despejos liminares por falta de pagamento relativos a locações residenciais em que a vulnerabilidade do inquilino é comprovada, bem como pela prevalência de normas estaduais que estabelecem restrições às ações de despejos. Como são decisões liminares, é preciso acompanhar quais serão as decisões definitivas da Suprema Corte.
As duas Casas receberam projetos de lei que tratavam de alterações nas normas da ação de despejo durante a pandemia. A Câmara dos Deputados recebeu o Projeto de Lei nº 827 em 23 de março de 2020 (“PL nº 827/2020”) (4) e, sete dias depois, foi apresentado ao Senado outro Projeto de Lei, de nº 1.179 (“PL nº 1.179/2020”) (5). Passa-se, então, a abordar de forma detalhada cada um dos acontecimentos que interferiram na possibilidade de propositura de despejo durante o período pandêmico.
1) PL nº 827/2020
O PL nº 827/2020 tramita atualmente e possui vinte e dois projetos como apêndices. Seu texto inicial determinava a suspensão da execução das ordens de despejo das locações residenciais e de imóveis comerciais por 90 dias, sendo esta segunda hipótese aplicável somente por locatários enquadrados como microempreendedores individuais; microempresa e empresas de pequeno porte conforme definição pela Lei Complementar nº 123/2006. Após mais de um ano de tramitação e duas emendas ao texto original, em 18 de maio de 2021, o PL nº 827/2020 foi aprovado pela Câmara por 263 votos a favor face a 181 contrários, cuja redação abrange outros temas, mas, em relação ao despejo, é mais restritiva do que a proposta original.
Isso porque seu art. 1º estabelece que a suspensão de ajuizamento da ação de despejo aplica-se somente para pedido liminar e não mais para qualquer caso como constava na redação inicial. Assim, é permitido ao locador acionar o Judiciário para reaver o imóvel desde que seja concedido prazo para manifestação do locatário e, claro, cumpridos os requisitos legais (6). Porém, mesmo em caso de pedido liminar de despejo, esse mesmo artigo do PL nº 827/2020 exclui algumas hipóteses da suspensão, ou seja, em que é possível o despejo. São elas: o término do prazo de locação por temporada; a morte do locatário sem sucessor legítimo e caso seja necessário fazer reparos urgentes no imóvel por ordem do Poder Público sem ser possível que o locatário utilize o imóvel durante essas obras.
Esse caráter mais restritivo do texto final do PL nº 827/2020 aprovado pelos Deputados também pode ser observado no art. 4º, que exige expressamente que o locatário demonstre a alteração na situação financeira decorrente da pandemia da COVID-19 e, ainda, que o pagamento do aluguel comprometeria sua subsistência familiar. O parágrafo único do mencionado artigo define que a suspensão não se aplica a qualquer locação, mas tão somente àquelas em que o aluguel mensal não ultrapassa R$600,00 para locação residencial e R$1.200,00 para a locação não residencial. Com aprovação desse texto na Câmara dos Deputados em maio de 2021, em 1º de junho de 2021 o PL nº 827/2020 foi apresentado ao Senado (6), e, apesar de ter sido inserida na Pauta do Plenário de 8 de junho de 2021, a votação foi adiada para que o tema pudesse ser discutido na Sessão de Debates Temáticos, ocorrida em 11 de junho de 2021.
O PL nº 827/2020 foi objeto de Sessão Deliberativa Remota nos dias 16, 17 e 23 de junho de 2021, e, nesta última data, o projeto foi aprovado por 38 votos favoráveis e 36 contrários. No total, foram apresentadas 21 emendas que não foram aprovadas. Como até o momento não foi publicada a versão final, não foi possível confirmar o conteúdo do texto aprovado no Senado (6), o que torna necessário acompanhar os próximos andamentos na Câmara dos Deputados, para onde a redação consolidada pelos Senadores foi encaminhada. Os Deputados irão votar se aprovam a proposta do Senado para excluir imóveis rurais da aplicação das previsões da PL nº 827/2020 (16).
2) PL nº 1.179/2020
Por sua vez, o PL nº 1.179/2020 (5) propõe alterações não exclusivamente relacionadas à ação de despejo, mas também a diversos temas do Direito Privado, como, por exemplo, usucapião e revisão contratual. Pouco mais de dois meses após sua apresentação no Senado em março de 2020, foi submetido à aprovação da Câmara dos Deputados (8). Após várias emendas e discussões, em 10 de junho de 2020, foi publicada sua versão final na Lei nº 14.010 (9) a qual estabeleceu o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (“RJET”). Naquela ocasião, a proibição do art. 9º de algumas hipóteses de pedidos de liminar em ação de despejo foi vetada pelo Presidente da República e, portanto, esse dispositivo não constou na primeira versão publicada do RJET.
As razões do veto foram as seguintes: “a proteção excessiva ao devedor em detrimento do credor”; “o incentivo ao inadimplemento” e a “desconsideração da realidade de diversos locadores que dependem do recebimento de aluguéis como forma complementar, ou, até mesmo, exclusiva de renda para sustento próprio” (10). No entanto, em 19 de agosto de 2020, a maioria do Senado votou contra a manifestação presidencial, com 64 votos contra e 2 a favor do veto, tendo o mesmo acontecido na Câmara, que derrubou o veto por 409 votos a 6 (11). Assim, em 8 de setembro de 2020 foi promulgada a parte vetada do art. 9º, cuja redação prevê as mesmas hipóteses da proibição de ajuizamento de ação de despejo prevista na versão consolidada até o momento do PL nº 827/2020, com a diferença de que no RJET há previsão de aplicação do art. 9º até 30 de outubro de 2020 e que não há exigência de comprovação pelo locatário de sua dificuldade financeira (9).
Diante de tantas idas e vindas do PL nº 827/2020 e do PL nº 1.179/2020, pode-se concluir que no presente momento não há norma federal vigente que limita as hipóteses de ajuizamento de ações de despejo durante a pandemia. Contudo, há importante ressalva a ser feita: é preciso verificar a existência de leis estaduais específicas sobre o tema, como por exemplo, nos estados do Amazonas, Pará e Rio de Janeiro, que editaram leis sobre o assunto.
3) Leis Estaduais e Decisões do STF
No contexto das normas estaduais que tratam sobre ação de despejo, destaca-se que a aplicação da Lei Estadual nº 9.020/2020 que previa limitações à ação de despejo pelo locador no Rio de Janeiro foi suspensa liminarmente na Representação de Inconstitucionalidade nº 0079151-15.2020.8.19.0000 (“Representação”) pelo respectivo Tribunal de Justiça, em novembro de 2020. Essa Representação foi ajuizada pela Associação dos Magistrados do Rio de Janeiro face ao Presidente da Assembleia Legislativa do Estado do Rio de Janeiro (“AMAERJ”) (12).
Porém, em dezembro de 2020, na Reclamação nº 45319 ajuizada pela Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro cujo reclamado é o Relator da Representação e o beneficiário a AMAERJ, o STF suspendeu liminarmente os efeitos da aludida decisão e restabeleceu a aplicação da norma estadual, que, dentre outros temas, suspende todos os mandados de despejos expedidos no território carioca. Ainda na Reclamação nº 45319, em 15 de março de 2021, a 2ª Turma do STF julgou improcedente o Agravo Regimental contra a decisão proferida pelo STF em dezembro de 2020, mantendo, assim, a aplicação do dispositivo questionado na Lei Estadual 9.020/2020. (13). Quanto ao estado de Minas Gerais, não foram encontradas normas específicas sobre despejo nos atos publicados a partir de março de 2020 no site oficial da Assembleia Legislativa de Minas Gerais (14).
Destaca-se também o ajuizamento de Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental nº 828 (“ADPF nº 828”), pelo Partido Socialismo e Liberdade – PSOL, contra atos do Poder Público relativos a desocupações, despejos e reintegrações de posse, em 15 de abril de 2021. Constam pedidos diversos para a limitação de exercício de direitos ligado à posse e à propriedade, dentre os quais encontra-se o pedido de limitações ao direito de ajuizar ação de despejo. Ao apreciar o caso, no dia 3 de junho de 2021, o STF suspendeu liminarmente, por 6 meses a contar da decisão, a possibilidade de despejo liminar por falta de pagamento no caso de locações residenciais em que haja a vulnerabilidade do locatário. Ressalta-se ainda que, diferente da previsão contida no RJET e no PL nº 827/2020 acima referidos, a decisão da Suprema Corte na ADPF nº 828 delimita a suspensão do pedido liminar de despejo apenas para locações residenciais (15).
Diante de todo o cenário legislativo abordado acima, é importante observar que a resposta do legislador federal às necessárias adaptações decorrentes dos efeitos da pandemia nas relações contratuais, em especial as locatícias, não acompanhou o dinamismo que a nova realidade impôs, visto que o RJET somente se aplicou às ações de despejo até outubro de 2020 com a derrubada no veto presidencial, conforme abordado acima. Além disso, a decisão que permitiu liminarmente os estados de legislarem sobre o tema somente foi proferida em dezembro de 2020 na ADPF nº 828. Desde o RJET, somente em junho de 2021 definiu-se liminarmente novos parâmetros para a suspensão dos despejos na decisão da ADPF nº 828 ao passo que o PL nº 827/2020, quando convertido em lei com o texto atual, terá uma limitação temporal de aplicabilidade até 31 de dezembro de 2021.
Portanto, em apertada síntese, tem-se os seguintes pontos: até outubro de 2020 o art. 9º da Lei 14.010/2020 proibiu o despejo em algumas hipóteses de pedidos liminares, restrição válida para locação de imóveis residenciais e comerciais. Desde então, não há normas federais que tratam sobre o tema. No entanto, duas decisões do STF que podem influenciar na possibilidade de propositura de ação de despejo pelo locador se destacam: a primeira, proferida no fim de dezembro de 2020, em que o STF decidiu liminarmente na Reclamação que a Lei 9.020/2020 do Rio de Janeiro, a qual determina a suspensão de mandados de despejo é aplicável no território carioca até a decisão final da referida reclamação; a segunda trata-se da decisão recentemente proferida na ADPF nº 828, em junho de 2021, e que tem validade para todo território nacional, em que a Suprema Corte determinou em sede de liminar, a suspensão por seis meses das ações de despejo liminar por falta de pagamento de locação de imóvel residencial de locatário em situação de vulnerabilidade.
Como perspectivas para um futuro próximo, tem-se o PL nº 827/2020, que está prestes a ser convertido em Lei e sua redação aprovada na Câmara dos Deputados mantém as limitações já estabelecidas pelo RJET somada à exigência de comprovação pelo locatário de sua dificuldade financeira para que possa haver a suspensão do despejo até 31 de dezembro de 2021. Essa proposta acaba de ser aprovada pelo Senado e reencaminhada para a Câmara dos Deputados, assim, espera-se que sua redação final seja disponibilizada em breve. Ainda assim, sua aplicação não conseguirá abarcar período considerável já transcorrido desde o início da pandemia, ou seja, em sua origem a norma já terá uma grande limitação em cumprir sua finalidade de adequar as normas às complexidades postas pelo cenário pandêmico. Por fim, é importante acompanhar como os dois julgados no STF acima analisados serão conduzidos quando o PL nº 827/2020 for convertido em lei, visto que ambos foram decididos liminarmente.
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Leila Bitencourt
Advogada da Equipe de Consultoria do VLF Advogados
Felipe Melazzo
Advogado da Equipe de Consultoria do VLF Advogados
Fernanda Galvão
Sócia-executiva e Coordenadora da Equipe de Consultoria e Compliance do VLF Advogados
(1) BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.html. Acesso em: 14 jun. 2021.
(2) Coronavírus: Brasil confirma primeiro caso da doença. Disponível em: https://www.unasus.gov.br/noticia/coronavirus-brasil-confirma-primeiro-caso-da-doenca. Acesso em: 14 jun. 2021.
(3) BRASIL. Decreto Legislativo nº 6, de 20 de março de 2020. Reconhece, para os fins do art. 65 da Lei Complementar nº 101, de 4 de maio de 2000, a ocorrência do estado de calamidade pública, nos termos da solicitação do Presidente da República encaminhada por meio da Mensagem nº 93, de 18 de março de 2020. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/portaria/DLG6-2020.htm. Acesso em: 11 jun. 2021.
(4) PROJETO de Lei nº 827/2020. Câmara dos Deputados. Suspende pelo período de 90 (noventa) dias em razão da Pandemia do COVID-19, a execução das ordens de despejo de locações de imóveis residenciais e comerciais e dá outras providências. Disponível em: https://www.camara.leg.br/propostas-legislativas/2241695. Acesso em: 1º jun. 2021.
(5) PROJETO de Lei nº 1.179/2020. Senado Federal. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Disponível em: https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/141306. Acesso em: 11 jun. 2021.
(6) Conforme o art. 59, §1º da Lei de Locação, para concessão de despejo liminar é necessário que o autor preste caução no valor de três aluguéis e que haja fundamento em algum dos incisos I a IX desse mesmo parágrafo. Destaca-se que em 2011 o Superior Tribunal de Justiça manifestou no Recurso Especial 1207161/AL o entendimento de que é possível despejo liminar também nos termos do art. 273 do Código de Processo Civil de 1973 cujo correspondente é o art. 300 do Código de Processo Civil de 2015. Este, por sua vez, estabelece como requisitos para a tutela de urgência a existência de evidências da probabilidade do direito e o perigo do dano ou o risco ao resultado útil do processo. A decisão do STJ pode ser acessada em: https://scon.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/doc.jsp?livre=DESPEJO+LIMINAR+TUTELA&b=ACOR&p=false&l=10&i=8&operador=mesmo&tipo_visualizacao=RESUMO.
(7) PROJETO de Lei nº 827/2020 apresentado ao Senado Federal. Estabelece medidas excepcionais em razão da Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (Espin) decorrente da infecção humana pelo coronavírus SARS-CoV-2, para suspender o cumprimento de medida judicial, extrajudicial ou administrativa que resulte em desocupação ou remoção forçada coletiva em imóvel privado ou público, urbano ou rural, e a concessão de liminar em ação de despejo de que trata a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, e para estimular a celebração de acordos nas relações locatícias. Disponível em: https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/148656. Acesso em: 9 jun. 2021.
(8) PROJETO de Lei nº 1.179/2020 apresentado à Câmara dos Deputados. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Disponível em: https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2247564. Acesso em: 1º jun. 2021.
(9) BRASIL. Lei nº 14.010, de 12 de junho de 2020. Dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19). Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/lei/L14010.htm. Acesso em: 10 jun. 2021.
(10) BRASIL. Mensagem nº 331, de 10 de junho de 2020. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2020/Msg/VEP/VEP-331.htm. Acesso em: 10 jun. 2021.
(11) Congresso derruba veto e proíbe despejo de inquilinos durante emergência do coronavírus. Disponível em: https://www.camara.leg.br/noticias/686196-congresso-derruba-veto-e-proibe-despejo-de-inquilinos-durante-emergencia-do-coronavirus/. Acesso em: 10 jun. 2021.
(12) Representação de Inconstitucionalidade n. 0079151-15.2020.8.19.0000. Disponível em: http://www4.tjrj.jus.br/EJUD/ConsultaProcesso.aspx?N=2020.007.00341.
(13) Reclamação nº 4539. Disponível em: https://portal.stf.jus.br/processos/detalhe.asp?incidente=6076852. Acesso em 11 jun. 2021.
(14) Resultados da busca de normas na Assembleia Legislativa de Minas Gerais disponíveis em: https://www.almg.gov.br/consulte/legislacao/index.html?aba=js_tabLegislacaoMineira&subaba=js_tabLegislacaoMineiraAvancada&tipoPesquisa=avancada&pageNum=1&exp=despejo&tipoOrdem=2&sltResultPagina=10. Acesso em: 24 de jun. 2021.
(15) ARGUIÇÃO de Descumprimento de Preceito Fundamental nº 828. Disponível em: http://portal.stf.jus.br/processos/detalhe.asp?incidente=6155697. Acesso em: 11 jun. 2021.
(16) Senado aprova suspensão de despejos de imóvel até o fim de 2021. Publicado por Agência do Senado. Disponível em: https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2021/06/23/senado-aprova-suspensao-de-despejos-de-imovel-ate-o-fim-de-2021. Acesso em: 24 jun. 2021.
