Despejo liminar em ações judiciais sobre imóveis urbanos residenciais e comerciais: as regras para o início de 2022
Yuri Luna Dias
Com a pandemia da COVID-19, diversas leis e decisões judiciais foram editadas para regular relações jurídicas públicas e privadas durante esse período de incertezas. Dentre elas, temos o Decreto Legislativo nº 6/2020, que reconheceu o estado de calamidade pública do país, a Lei nº 14.046/2020, que trata sobre eventos de turismo e cultura, além da Lei nº 14.034/2020, que versa sobre a aviação civil, entre outras.
Essa legislação vem sendo atualizada constantemente, o que exige atenção especial daqueles que lidam com contratos em seu dia a dia ou que precisam judicializar litígios durante a crise sanitária que se instalou no país.
Uma das situações que provocam mais dúvida está relacionada ao despejo liminar requerido em ações que tratam sobre imóveis urbanos residenciais ou comerciais.
A Lei do Inquilinato não tinha alterações quanto às hipóteses de despejo desde 2009, mas essa realidade mudou em 2020, quando entrou em vigor a Lei nº 14.010/2020, que inaugurou o regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas de direito privado durante a pandemia do coronavírus.
O art. 9º dessa lei (1) vetou a concessão de liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo inclusive diante da falta de pagamento de aluguel pelo locatário.
Em paralelo, o Supremo Tribunal Federal (“STF”) também se manifestou sobre essa questão por meio da arguição de descumprimento de preceito fundamental (“ADPF”) nº 828, que suspendeu cautelarmente as liminares de despejo em condições que não haviam sido previstas pela Lei nº 14.010/2020, como nas ocupações coletivas.
Desde então, quem pretendia retomar imóveis de inquilinos inadimplentes ou necessitava de prazos maiores para renegociar contratos passou a contar com decisões judiciais que suspendiam despejos liminares até 30 de outubro de 2020.
Com o aprofundamento do debate sobre essa questão e diante de novas ondas da COVID-19, foi promulgada, em outubro de 2021, a Lei nº 14.2016/2021, que de forma mais detalhada, regulou sobre o assunto e estabeleceu novo prazo de suspensão: 31 de dezembro de 2021.
A partir da entrada em vigor dessa lei, as liminares de desocupação de imóveis voltaram a ser permitidas e excepcionalmente permaneceriam suspensas caso fossem cumuladas as seguintes condições: (i) desde que o locatário demonstre a ocorrência de alteração da situação econômico-financeira decorrente de medida de enfrentamento da pandemia, que resulte em incapacidade de pagamento do aluguel e dos demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar; (ii) caso o valor mensal do contrato não seja superior a R$ 600,00 para locação de imóveis residenciais ou R$ 1.200,00 em locações de imóveis comerciais; e (iii) se não for o único imóvel locado do proprietário, cujo aluguel constitua toda a sua renda.
A suspensão das decisões liminares de despejo, então, passou a ser muito mais restrita, mas também estava sujeita a prazo determinado, que era o final do ano de 2021.
Pouco antes do recesso legislativo, foi requerida nova cautelar incidental na ADPF nº 828, que foi parcialmente deferida pelo Ministro Relator Luís Roberto Barroso e confirmada por maioria do STF em 9 de dezembro de 2021.
Na decisão, os ministros consideraram que os motivos determinantes da decisão anterior que havia suspendido a concessão de despejos ainda estavam presentes no atual cenário. No entanto, conforme voto do Ministro Relator, a Lei nº 14.2016/2021 teria representado grandes avanços e deveria servir de parâmetro para regular a questão.
Assim, por meio da ADPF, o STF fez um apelo para que o legislador prorrogasse a vigência dos prazos previstos na Lei nº 14.2016/2021. Na hipótese de não haver tempo hábil (como de fato aconteceu), os ministros determinaram judicialmente que as regras da lei seguissem vigentes até 31 de março de 2022.
Portanto, as disposições dos arts. 4º e 5º da Lei nº 14.2016/2021 continuam aplicáveis quando o assunto é despejo liminar em ações que tratam sobre locação de imóveis residenciais ou comerciais pelo menos até o fim de março deste ano.
Yuri Luna Dias
Advogado da Equipe de Contencioso Cível do VLF Advogados
(1) Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.
